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商业银行在房地产泡沫凝聚阶段的信贷策略研究

www.21jrr.com发布时间:2010-04-24 22:09文章来源:投稿给我们

    房地产泡沫和商业银行资本流动之间存在密切的关系。房地产价格和商业银行信贷之间会形成互相推动的关系,即房地产价格上涨会促使商业银行更加愿意将资金投入这一领域,而投入资金规模的增加又会进一步促进房地产价格的上涨。如任之不断循环而不加以管理,房地产泡沫将逐渐积累,而相应的风险将会大量向商业银行信贷领域集中。国家施行的房地产调控政策往往仅是技术性的调控,并不能真正解决问题。这一方面因为在政策执行过程中往往是上有政策下有对策,另一方面因为政府在过去进行房地产调控的决心并不坚定,调控效果显现但影响到经济增速后,调控政策就会放开。在这种背景下,商业银行应该主动采取审慎稳健的信贷策略,以防止房地产泡沫破裂引发的巨大风险。

     

    一、泡沫在房地产价格快速拉升中逐渐凝聚

    房地产属于资本密集型行业,具有较大的资金需求。如果考虑到较长的资金需求周期进行贴现,资金需求的现值将更为庞大。与巨大的资金需求相对应的是巨大的投资风险。如果房地产开发商仅仅使用自有资金进行投资,投资回报会无法充分补偿其所承担的风险,因此开发商更愿意运用杠杆原理,即通过获得房地产开发贷款动用更大规模的资金,以获取更大收益。从资金供给的角度看,在房地产价格持续多年上涨后,房地产贷款的回报和还款记录良好,会使商业银行产生一种偏好甚至是错觉,即市场会继续向好,因而造成风险被低估和风险管理力度减弱。此外,住房按揭贷款一般被商业银行看做是优质资产,对其风险估计往往不足,这也是推动房地产泡沫形成的重要力量。

    1、近期房地产价格快速拉升

    20092月以来,全国房价大幅上涨。尽管今年两会之后,政府接连出台比较严厉的楼市调控政策,但是楼市疯狂的势头有增无减。国家统计局414日发布的数据显示,20103月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%,新建商品住宅价格同比上涨15.9%为近年来涨幅之最。这已经是中国70个大中城市房价第10个月同比上涨,并且涨幅逐月扩大。

    2、房地产泡沫正在逐渐凝聚

    通过对绝对价格、房价收入比和房价租金比三个指标的分析,可以判断:在房地产价格快速拉升的过程中,泡沫正在凝聚。虽然泡沫不会马上破裂,但对商业银行信贷构成了潜在的风险。

       (1)一线城市房价已经超过发达国家的水平

    根据美国普查统计局公布的数据,200912月美国新房销售的中间价为每套22.13万美元(平均每套200平方米左右),约合7500元人民币/平方米。以纽约房价最高的区域曼哈顿为例,200912月新房销售的中间价为每套81万美元,约合2.75万元人民币/平方米。反观国内,以北京为例,四环沿线在售的房价目前已突破4万元/平方米,城八区以外的通州房价也已突破3万元/平方米。

    根据美国儿童和家庭管理局的统计,2009年纽约家庭人均收入约为3.92万美元(约合26.6万人民币)。而北京市统计局的数据显示,2009年北京城镇居民家庭人均可支配收入为26738元,即纽约家庭人均收入约为北京的10倍。此外,在国外购房可获取完整的的产权,在国内购房只获取70年的使用权。多种因素对比,北京、上海、广州和深圳等一线城市的房价实际上已远超发达国家的水平。

       (2)房价租金比逐年提高,市场泡沫和风险不断积聚

    房价租金比指标通常表示当房产作为投资需求时,房屋租金为决定房价的重要因素。研究上通常采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1,说明房价租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,说明房价租金比较低,市场的投机成分和泡沫较少。我国房地产市场房价租金比近年来持续大于1,并且已由2004年的1.04上升到目前的1.13左右。房价租金比持续高于1,说明近年来随着房价的不断上升,我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。

       (3)投资性需求引发房价收入比异常偏高

    房价收入比指标通常表示当住房用来满足自住性需求时,支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为,一套标准住房的合理价格应为居民年收入的23倍左右,当其超过6倍时,大多数居民就会无力购买,房地产市场的自住性需求就会出现问题。根据测算,目前我国房价收入比已超过91,北京、上海、深圳等一线城市房价收入均已超过141,明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性特大城市。这说明当前房地产价格上涨并非由自住性需求推动,而是由于投资性需求引发。

    3、中国房地产泡沫形成的可能性远大于美国

    有种声音认为:中国正处于城市化进程中,存在对于商品房的刚性需求,而且国家针对房地产的宏观调控目的在于促进房地产价格平稳而非下跌,一旦调控影响到房地产对于经济的支柱作用,宏观调控将会放开,进而采取积极的政策以确保经济平稳运行。但是,房地产行业从根本上是受市场这只看不见的手影响的,宏观调控改变不了经济规律。

    美国货币当局拥有丰富的宏观调控经验。即便如此,由于贷款利率的上升和房地产市场的降温,美国的房地产泡沫最终破裂并引发次贷危机,通过与其对比可以发现:

    首先,虽然美国在2001年之后利率水平持续很低,并因此推高了房价,但其实际利率与经济增长之间的关系并不像中国那样扭曲。我国实际经济增长率年均约为10%,但实际利率却几乎为零甚至为负,中国广义货币增速也远远高于美国,因此中国的货币政策比美国更为宽松。

    其次,美国资本账户是开放的,一旦国内房地产价格上涨过快,投资者可选择境外投资。而中国投资者则无此途径,这进一步引发了对于房地产的投资性需求。一旦对于房地产的预期发生根本改变,将很容易导致泡沫的破裂。

    第三,美国人口红利比中国低很多,婴儿潮对房价推动的力度并不强,此外移民政策在一定程度上也化解了美国人口结构变化对房地产价格的影响。即便如此,美国仍出现了房地产泡沫。

    资产产生泡沫之后,唯一的结局就是价值回归。从上述因素看,中国房地产泡沫形成和破裂的可能性远远大于美国,商业银行在贷款投放的过程中必须居安思危,防范可能发生的系统风险。

     

    二、加息周期和经济增速下滑将改变房地产投资的成本及预期

    1、流动性过剩将引发通货膨胀

    流动性过剩实际是货币供应量的增长速度超过了实际GDP的增长速度所造成的。我国货币供应量一直保持较高的增速。2009年新增信贷高达9.59万亿元,2010年信贷投放预计仍高达7.5万亿左右。连续的信贷高额投放将导致商品价格上涨并引发通货膨胀。

    食品价格在CPI中所占比重最高,而且波动幅度较大,长期以来,非食品价格对CPI的影响一直不属于主导因素,因此在一定程度上可以跟踪研究食品价格进而对CPI进行预测。农户的通胀预期是食品价格波动的主要成因。基于对化肥种子等农产品的通胀预期,农户会对粮食、蔬菜、生猪等进行存货调整,进而影响CPI

    目前偏低的猪肉价格为CPI上涨埋下伏笔。201047日,36个大中城市生猪出场价格为每公斤9.68元,比去年1223日下降23%;猪粮比价大幅降至5.0∶1,已经显著低于6∶1的生猪生产盈亏平衡点。目前猪肉价格持续低迷,养一头猪大约亏损300元左右,很多地方已经出现了屠宰母猪和小猪以避免亏损延续的现象,这种情况在2006年也发生过,随后即是2007年第四季度爆发的猪肉价格暴涨。预计猪肉价格在今年下半年会有一定的恢复,在2011年将出现大幅的补偿性上涨,2012年前后将发生较为严重的通货膨胀。

    输入型通胀风险仍然存在。资源型国际原材料的价格上涨带动的PPI的快速上涨,今年一季度PPI同比上涨5.2%原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.9国际原油价格持续攀升铁矿石价格上涨,都将加大输入型通胀风险。

    政府今年的工作目标是将CPI控制在3%以内。对于通货膨胀的预期将使央行的货币政策将逐渐收紧,加息、上调存款准备金率等调控工具将逐渐被使用,预计新一轮加息周期将从第二季度开始。

    2、加息对于房地产市场的影响

    房地产是典型的资金密集型行业,资金松紧对房地产运行有决定性的影响。引起美国次贷危机的直接原因是贷款利率的上升和房地产市场的降温。从20046月到20068月美国基准利率先后上调17次,从1%上升到5.25%。利率上升使信用不好的借款人还款压力增大,继而违约现象大量出现;房地产市场降温使借款人难以将房屋出租或出售,即使出售也不足以偿还贷款本金和利息,从而产生了商业银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的发生。次贷危机对我国商业银行房地产信贷管理敲响了警钟。

    目前低利率的政策下,小幅加息对房地产市场的影响并不大,而连续加息将大幅提高房地产的投资成本和购房者的未来预期,进而改变企业及个人行为决策。当投资者预期到央行会对国内房地产市场采取一系列的紧缩政策时,面对政策风险,很多投资者将选择退出。由于房地产市场的周期性,当大量房地产投资者退出时,投资性需求自然减少,这时房地产市场就可能出现逆转。此外,房地产按揭贷款往往是10年至30年期,利率上升会直接增加购买者成本,也会增加未来的不确定性风险,当购买者把这些风险加以考虑时,其购买的谨慎性就会增加,消费者和投资者的决策就会发生很大的变化。因此,如果因通货膨胀而进入加息周期,那么对房地产市场将产生巨大而深远的影响。

    3、经济增速下滑对房地产市场的影响

    宏观经济目前仍处于快速恢复中。一季度国内生产总值高达80577亿元,同比增长11.9%支持一季度经济加速的力量主要来自于两个层面:一是补充存货的需求,二是地方政府投资的加速。中国经济近年保持10%左右的高速增长与享受人口红利密切相关,但由于大学扩招和人口老龄化的因素,低端劳动力供应将会大幅减少,企业平均用工成本将会大幅攀升,人口红利效应将逐渐减弱直至消失。目前沿海地区的出口刚有所恢复,尚未达到2008年第一季度的水平,但用工荒已经比彼时还要严重。人口红利的减弱和消失,将时经济增速放缓成为大概率事件。

    中国经济目前已经跨过了刘易斯拐点,这将引起两个负面影响:首先,通货膨胀上涨机制发生变化,工资推动型通胀将给CPI带来持久的压力,进而对货币政策提出更高要求,如果劳动生产率的提高没有跟上工资的上涨速度,很可能出现滞胀;其次,投资收益率下降,进而造成企业利润下降。这两点都会对宏观经济产生深远的不利影响。

    预计2012年之后经济增速将出现阶梯性下滑,直至稳定在6%7%左右。经济增速下滑将改变市场预期,进而对房地产市场产生消极影响。

     

    三、商业银行在房地产泡沫凝聚阶段面临的潜在风险

    当前中国的房地产泡沫处于凝聚阶段,其中北京、上海、深圳等一线城市已处于泡沫末期。与此同时,商业银行贷款余额中涉及房地产开发与住房按揭的规模在不断扩大。虽然房地产——银行的资金链目前没有断裂,但这种潜在的风险不可忽视。具体风险主要包括以下几个方面:

    1、政策风险

    由于房地产具有极强的金融属性,房地产市场长期以来一直是政府紧缩性宏观经济政策调控的主要目标。近期国务院接连出台政策遏制房价增速过快,如规定对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产贷款内含的政策风险已不容忽视。

    2、期限风险

    房地产开发的周期一般为35年,属于中长期贷款。而个人住房贷款的期限则更长,一般为1030年。在这相当长的时间内,国家宏观调控政策、房地产价格、市场利率、房地产企业经营状况很可能随着时间推移发生很大的变化,因此房地产贷款面临着较高的期限风险。

    3、资本风险

    根据巴塞尔新资本协议规定,商业银行资本充足率不得低于8%。而房地产贷款一般金额巨大,并且随着房地产热潮的不断升温,房地产业对贷款的需求正在迅速增加,商业银行资产中房地产贷款过多,将使其面临资本风险,这对商业银行的资本管理提出了更高的要求。

    4、流动性风险

    资金的流动性对于商业银行是至关重要的,流动性不足很容易引发银行的流动性风险。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款,而商业银行的资金来源大部分为居民的活期存款,具有短贷长用的性质,商业银行如果大笔的资金投放在房地产贷款之中,资金流动性将显著变弱。

     

    四、商业银行应采取的信贷策略

    随着房地产价格的快速上涨和国家宏观调控力度的加强,商业银行应与渐进变化的市场环境相适应,将风险控制意识贯穿于房地产信贷业务的全过程,高度警惕房地产市场可能引发的系统性风险以及一些非审慎贷款可能引致的非系统性风险。综合考虑,建议商业银行采取如下信贷策略:

    1、通过认真研究政策动态规避政策风险

    商业银行应该认真研究房地产市场动态,密切关注和执行国家宏观调控政策,提高对房地产贷款风险周期及其风险性的认识,理性拓展房地产信贷市场,合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向,有效过滤、重点调控和抑制投资性需求,提高房地产贷款整体风险控制能力,努力化解房地产贷款正在聚集的中长期潜在风险。

    2建立房地产项目贷款的全过程监管制度

    商业银行对开发商的监管应以资金使用方向为监管重点,确保开发商前期投入项目资金的真实性。首先,当房地产企业向提出贷款申请时,商业银行应要求其开立项目资金专户,并对专户资金进行监督;其次,在项目贷款正式发放前,商业银行要监督企业的自有资金足额投入项目;第三,按照事先确定的资金计划,对信贷资金的使用实行逐笔审批管理;第四,当项目预销售收入达到创业项目项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时,商业银行的监管重点转移至项目的楼盘销售和资金回笼,并开始从企业回笼资金专户中按比例扣收银行贷款,直至全部收回;第五,当银行项目贷款全部收回后,商业银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上,只有开发商按期交房,才能办理分户产权,才能降低个人按揭贷款的风险。当个人按揭贷款全部进行分户产权抵押后,商业银行对项目的监管才真正结束。

    3、严防房地产贷款资金被挪用

    房地产贷款资金被挪用的现象时有发生。商业银行加强贷款资金使用管理是贷后管理中最重要的一环。贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款资金用在贷款合同约定的用途上,而不被挤占、挪用,防范贷款因挪用出现的到期偿付风险。商业银行应根据房地产开发项目的工程进度情况、对外付款情况及资金使用情况,按照合同规定分期将贷款资金划入借款人的贷款专户。借款人每次支取使用资金时,商业银行需审核其用款的真实性,如审核监理公司证明、工程配套付款通知、材料购销合同等。

    4加强房地产贷款抵押物的管理

    在贷款抵押物管理上要重点注意两点:一是由于我国房地产所有权的确认原则是地随房走,因此即使前期项目土地抵押给商业银行,按照商品房销售管理办法等规定,房屋销售后购房人支付了大部分房款的,对所购房屋具有优先授偿权,如果此时商业银行的贷款仅以土地抵押,则其贷款担保实施悬空;二是在贷款发放前应明确封闭合作条款,包括明确转换抵押后的在建工程、分期归还额度、解押抵押物归还贷款金额底线等,并在解押操作过程中严格执行,避免销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。

    5、正确评估个人住房贷款的风险

    个人住房贷款还款期限通常为2030年,期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。目前个人住房贷款中的浮动利率制度使借款人承担了相当大的利率风险,这使其在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行,适度提高首付比率,严禁变相放宽个人住房贷款条件。

        本文作者:彭德海
        单位:晋城银行(北京)发展研究中心
        研究方向:宏观经济、金融市场投资与银行业经营管理。
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