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物业税推出的策略考量

www.21jrr.com发布时间:2009-05-29 13:56文章来源:21世纪经济报道投稿给我们
      中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中,“开征物业税醒目地列入其中。

      物业税在2003年被适时提出,并经历了一次话语高潮”,随后物业税进入一些城市的模拟税收实验阶段,在房价泡沫最高峰时期不时被拎起

      物业税在打击房地产投机和泡沫方面具有非常大的威力。它几乎是世界通行的一个税种,无论是发达国家(英美日)或者发展中国家(巴西)都采纳这一做法。它的核心思想很简单:通过增大不动产保有环节的成本、降低流通环节的成本来确定资产配置的最优化。它提高了持有该项资产的负担,但降低了购买的门槛”,从而使得囤积该项资产的成本上升,自用该项资产的成本下降,这是一种符合社会公义的引导资源配置方式。这种方式其实同房地产信贷政策的自住性住房的利率优惠和首付降低的机理是一样的。

      需要指出的是,物业税如果要被接纳并择机推出,就必须要考量各种抵制的力量,相应地做出一些策略化的安排。坦率地说,地方政府是其中非常重要的变量。一些地方政府担心物业税可能会冲掉其土地财政的一些利益,它不具有像土地财政那样的预算外收入灵活支配的好处。我们认为,物业税必须要保证在一个较长的年限内,地方政府从中获得稳定收益不低于其土地出让金。否则,地方政府就有动力去阻碍这一政策。于是,推出物业税的第一原则就是针对地方政府的税收中性原则”———它不是一个侵蚀利益的工具。

      首先,跟流行的观点不同,开征物业税并不意味着就要取消土地出让金(将批地改成批租)。这个道理很简单,物业税将打击不恰当的投资性需求,必然产生房价回落,而房价回落自然导致地价回落(炒地其实依赖于炒房,现在很多土地竞拍流标和重新低价拍出可为佐证),从这个意义上说,物业税是土地出让金一部分利益的替代”,只要地方政府土地拍卖是透明的、承诺的年供应数量是稳定的(不要土地价格下跌就停止拍卖,限制土地供应),那么土地出让金就是一个市场化的价格,它可以继续存在。

      其次,物业税不仅包括住宅,还包括各种经营性房产。也就是说,只要城市化率在上升、一些地方政府将其城市经营得有魅力”,那么税基和税收规模都会扩大,如果将这些未来增长收益通过贴现因子折换成现值,保证其高于目前土地财政的收益。当然,这也可以推算出物业税税率。

      最重要的是,中央政府可以考虑将物业税划为地方税收,如果要采取分税的话,也可以考虑给地方政府一个相对大的份额。实际上,一些地方政府对土地财政预算外收入的热爱,也有着特定的原因。在分税制体制框架中,地方政府对税收丰厚的税种一直存在一定的焦虑”,于是地方政府偏爱预算外的收入

      对于不动产的拥有者(征税对象)来说,他们非常关心的是物业税的计算式。我们认为,市价评估依然是最好的计算依据,但是这一原则要灵活使用。举例而言,如果一个小区突然性成交了几个高价楼盘,从而带动了整个小区房产估值,而实际上其他的业主并不能稳定地按此价格成交,这其实属于一种虚增式估算。可以考虑,采取股票中的MACD式的计算式,收集最近3年来的片区的相似楼盘成交价格来进行加权计算(新房则按最近成交价),从而得出一个比较稳妥的市场估算,从而化解有产者的社会异议。
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